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Una guía para comprar propiedades en las Islas Baleares

Publicado por sunutirevebxiiu214131 en marzo 2, 2018
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Comprar una casa en una de las Islas Baleares puede ser un momento muy emocionante. Ver diferentes estilos de propiedad, investigar y experimentar las áreas locales y contemplar una vida libre de preocupaciones bajo el sol todo se suman a la diversión de esta experiencia. Sin embargo, al igual que con cualquier experiencia de compra de una casa, también hay otros factores que deben considerarse para allanar el camino hacia la compra de la propiedad de sus sueños bajo el sol: factores tales como costos, legalidades, contratos de venta, etc.

Si esta es la primera vez que compra una propiedad en una de las Islas Baleares, debe tener en cuenta que el procedimiento y el proceso es bastante diferente en comparación con el Reino Unido. Un buen consejo siempre es buscar los servicios de un abogado independiente de habla inglesa en la isla de su elección que tenga experiencia en asesorar a clientes del Reino Unido en relación con la compra de propiedades.

Sin embargo, para darle una visión general del proceso de compra de una propiedad en una de las Islas Baleares, hemos compilado una guía simple que aborda algunas de las preguntas que puede tener con respecto a este proceso:

¿Qué costos están involucrados al comprar una propiedad en Baleares?

Hay varios costos e impuestos que deberá pagar al comprar una propiedad en las Islas Baleares que deben tenerse en cuenta además del precio de compra.

Generalmente, además del precio de compra de la propiedad elegida, se le exigirá que pague costos de aproximadamente el 12-14% del precio de compra. Estos costos incluyen:

  • Impuesto

Para la compra de un plan ‘fuera de plano’ o una propiedad de construcción nueva, se le pedirá que pague el IVA, que es el equivalente al IVA. Este cargo es aplicable a las propiedades residenciales que han estado desocupadas anteriormente y la construcción de parcelas de tierra

Actualmente se establece en el 10% del precio de compra de las nuevas propiedades residenciales (villas, apartamentos, etc.) y el 21% para la construcción de parcelas, y en Baleares también cobran un 1% adicional al ayuntamiento.

Para las propiedades que se consideran de «segunda mano» compradas como reventa de un particular, no se le exigirá que pague el IVA, sino que tendrá que pagar un impuesto de transferencia denominado Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP). Este impuesto se paga directamente a la autoridad local particular en la que se encuentra la propiedad y es similar a UK Stamp Duty Land Tax.

En las Islas Baleares, esta tasa es diferente a la que se cobra por las propiedades en la parte continental de España en que el porcentaje de carga aumenta en etapas de 7-10% dependiendo del precio de la propiedad que desea comprar. Las tasas de ITP aumentan progresivamente del 8% al 11% de la siguiente manera:

Hasta € 400,000 8%

Desde € 400,001 hasta € 600,000 9%

Desde € 600,001 hasta € 1,000,000 10%

Más de € 1,000,000 11%

Si está comprando su propiedad en las Islas Baleares mediante un acuerdo hipotecario, es posible que deba pagar un impuesto de timbre sobre el valor de la hipoteca. Este impuesto varía según la región, pero generalmente está entre 0.5% y 1%).

  • Valoración de la propiedad

También habrá costos asociados con una valoración de la propiedad elegida que, en general, se sitúan en torno a los 500 € más los costes relacionados con la propia hipoteca. Estos costos variarán, por supuesto, de prestamista a prestamista, pero son aproximadamente del 1%.

  • Honorarios legales

Los honorarios legales son aquellos cobrados por su abogado en asociación con la ejecución de su compra y generalmente se cobran como un porcentaje del precio de compra, generalmente al 1-2%. También puede incurrir en el costo adicional de un Poder notarial si es necesario y su firma legal designada le aconsejará las tarifas para esto.

  • Tarifas de notario

Los cargos por honorarios de notario están fijados por ley y la cantidad dependerá de la extensión de las disposiciones legales de los títulos de propiedad de su propiedad en particular. Generalmente estos totalizan aproximadamente 0.5% -1% del precio de compra. Cabe señalar que las tarifas de Notario aumentan si está financiando la compra de su propiedad a través de una hipoteca.

  • Tasas del Registro de la Propiedad

El arancel pagadero por los honorarios del Registro de la Propiedad dependerá en gran medida del valor de la propiedad y del área en la que se encuentre, pero se recomienda que permita que el 0,5% – 1% del precio de compra cubra estas tarifas.

  • Costos bancarios

Para pagar su propiedad en su isla elegida de Baleares, generalmente se le pedirá que presente un giro bancario o transferencia. Para hacerlo, deberá configurar una cuenta bancaria en español y transferir los fondos desde la cuenta bancaria de su país de origen.

El costo de estas transferencias puede ser de hasta el 5% junto con el costo del giro de los banqueros españoles hasta el 0,5% del valor del cheque.

¿Cuál es el procedimiento para comprar una propiedad en las Islas Baleares? 

Antes de comenzar a comprar una propiedad en las Islas Baleares, se requiere legalmente que obtenga un número / certificado NIE (Número de Identificacion de Extranjeros). Esta es su identificación y número de identificación fiscal español y es obligatorio para todos los no residentes obtengan antes de firmar la escritura de compraventa (Escritura).

Cuando ha encontrado la casa de sus sueños, hay tres pasos principales involucrados:

Aceptación de su oferta y negociaciones preliminares

Cuando su oferta para comprar su propiedad elegida haya sido aceptada por el propietario, serán contactados en su nombre. Esto será para iniciar negociaciones con respecto a los términos y condiciones de la venta. El precio de venta será acordado formalmente, junto con otras condiciones, tales como accesorios e instalaciones incluidas, trabajos de renovación que deben realizarse en la propiedad antes de la finalización de la compra, trabajos de mantenimiento en curso, fecha de finalización, etc. En esta etapa no está legalmente obligado a continuar con la compra si debe cambiar de opinión.

Contrato privado de arras 

Antes de esta etapa, su abogado debe realizar todos los controles requeridos en la propiedad, tales como cheques en el ayuntamiento local, la oficina de impuestos y el registro de la propiedad para asegurarse de que la propiedad que desea comprar esté libre de cualquier problema y para asegurarse de que el vendedor realmente posee la propiedad.

A continuación, puede pasar a la segunda fase del acuerdo de pre-venta y depósito de explotación denominado el Contrato de Arras privada (Contrato Privado de arras). Este es un acuerdo simple entre el comprador y el vendedor en el que el vendedor acepta vender la propiedad y usted acepta comprar la propiedad al precio acordado.

Este contrato contendrá todos los detalles relevantes, como una descripción de la propiedad, el precio de compra, la estructura de pago y la fecha de finalización. En esta etapa, se espera que realice un depósito de mantenimiento, que generalmente es de alrededor del 10% del precio de venta acordado que normalmente se paga a la cuenta bancaria del Vendedor.

Dentro del Contrato de Arras Privado generalmente hay una cláusula que establece que si después de este punto usted incumple el contrato perderá automáticamente su depósito. Sin embargo, si, por otro lado, el vendedor incumple el contrato, la ley le exige pagarle el doble del monto del depósito pagado menos los honorarios legales que correspondan.

Finalización de la escritura pública de transporte (Escritura de compraventa)

Antes de que pueda continuar con la finalización de la compra de su propiedad, necesitará su número de NIE. En la fecha acordada de finalización de la compra, el comprador deberá abonar el saldo del precio de compra más todas las tarifas pagaderas, incluidos impuestos, aranceles, honorarios notariales, etc. El pago se debe realizar mediante giro bancario o giro bancario, por lo que deberá haber configurado una cuenta bancaria en España y haber transferido el dinero de su banco del Reino Unido.

Cuando tanto usted como el vendedor estén satisfecho con los términos del contrato, tales como el precio de la propiedad, los nombres del comprador y el vendedor, el monto del depósito y la fecha de finalización de la compra, la Escritura de Compraventa será preparada por un notario español (‘notario’).

Este es el documento de transporte que transfiere la propiedad legal de la propiedad de su isla elegida y debe firmarse en presencia del notario. La función principal del notario es certificar documentos y acuerdos españoles que garanticen que cumplen ciertos criterios legales y que las autoridades puedan cobrar los impuestos correspondientes. El notario no aconseja ni protege los intereses del comprador o vendedor, y debe asegurarse de que esté representado por su abogado designado.

A continuación, puede optar por firmar en persona el documento de títulos de propiedad español ante el notario o puede solicitar un Poder notarial para firmar en su nombre. Si eliges registrarte en persona, un abogado de habla inglesa debe estar presente para traducir y explicarle el contenido de las escrituras. El notario generalmente leerá el contenido de las escrituras en español y no podrá firmar las escrituras a menos que esté contento de que hable español y entienda los contenidos.

En caso de requerir un Poder, su abogado sin duda podrá prepararlo en su nombre. Puede poner en vigencia el poder firmando esto en España en presencia de un notario español, a través de los consulados españoles en el Reino Unido, o a través de un notario público británico con una ‘Apostilla de La Haya’.

Una vez que las escrituras se firman en nombre del comprador, del vendedor y de cualquier prestamista hipotecario, se deberá pagar el saldo del precio de compra y los aranceles e impuestos adeudados. Es responsabilidad del comprador asegurarse de pagar todos los impuestos a la propiedad antes de que se registre la transferencia de la propiedad. Una vez que se pague todo, la propiedad se transferirá a su nombre con el Registro de la Propiedad español, el Registro de la Propiedad. Esto protege los derechos de los propietarios de una propiedad al inscribir los títulos de propiedad de la propiedad en el registro de la propiedad local. El notario puede ofrecer registrar la transferencia de la propiedad por una tarifa, y puede notificar a la oficina de registro que la venta ha tenido lugar.

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