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Todo lo que necesita saber sobre el impacto de reglas más estrictas sobre licencias de alquiler para propiedades en las Islas Baleares

Publicado por Sunuti en marzo 1, 2018
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Al igual que muchas personas que compran propiedades en las Islas Baleares, es posible que esté considerando alquilarla para vacaciones. Si es así, es importante tener en cuenta que ha habido algunos cambios recientes en las reglas con respecto a las licencias de alquiler, que para muchos causan cierta confusión. Si está confundido acerca de las reglas con respecto al alquiler de propiedades en las Islas Baleares, aquí hay una descripción general de lo que debe saber sobre el impacto de las normas más estrictas sobre las licencias de alquiler para propiedades en las Islas Baleares:

¿Qué legislación sobre licencias de alquiler ha sido aprobada, por quién y por qué? 

El 19 de julio de 2017, el Parlamento Balear de España que gobierna las Islas Baleares de Mallorca, Menorca, Ibiza y Formentera (y algunos islotes más pequeños como Cabrera, Dragonera y S’Espalmador) aprobó la reforma de la Ley de Turismo 8/2012. Esta regulación se creó con el objetivo de limitar el número de turistas y el papel de los alquileres de vacaciones en las Islas Baleares.

Tras la aprobación de esta legislación, el 8 de agosto de 2017, el Parlamento Balear también aprobó la Ley de Turismo 6/2017 que activará las nuevas normas establecidas por el gobierno, lo que significa que las autoridades locales pueden emprender acciones legales contra el alojamiento turístico ilegal que no cumpla con la nueva ley, esto había sido anteriormente un asunto del gobierno regional.

Hasta que se introdujeran estas reglas más estrictas sobre las licencias de alquiler, las rentas de vacaciones se limitaban a casas semi y aisladas. Los apartamentos pudieron alquilarse a los turistas a través de una laguna en la Ley de Alquiler Urbano de 1994 (LAU) que permitió el alquiler a corto plazo de estas propiedades, permitiendo a los propietarios eludir los requisitos más estrictos de la actual ley de alquiler de vacaciones de Baleares.

El gobierno introdujo estas leyes más estrictas con el objetivo de frenar el turismo masivo que está generando conflictos con los lugareños que se han quejado de que los veraneantes les están retirando el precio del mercado de alquiler y también para detener el fraude en esta industria. Se cree ampliamente que la introducción de esta legislación también fue una reacción directa de los poderosos grupos de presión de los hoteles, en su mayoría representados por su asociación ASHOME. Este cabildeo fue en contra de las iniciativas de alquiler como AirBNB, holidaylettings.co.uk y ownersabroad.com, que en los últimos cinco años se han vuelto extremadamente exitosas, lo que ha reducido los ingresos del sector hotelero. Además, la versión en español de nuestra agencia tributaria de Inland Revenue desea monitorear más de cerca los ingresos que los propietarios están ganando de los alquileres de vacaciones que sienten que no les están siendo revelados ya que a menudo los obtienen los propietarios extranjeros que reciben rentas en sus países de origen.

¿Cuáles son las nuevas reglas más estrictas para alquilar una propiedad como alquiler de vacaciones en las Islas Baleares?  

Bajo esta nueva legislación más estricta, aquellos que deseen alquilar sus propiedades a corto plazo como un alquiler vacacional, que se define como una propiedad que incluye un servicio, es decir, que proporciona limpieza, cambio de ropa o administrador de villa, DEBE obtener ahora un licencia para hacerlo. Básicamente, a menos que tenga una licencia, está dejando que su propiedad sea ilegal y ahora se enfrenta una gran multa.

La nueva ley establece que el período de alquiler de una propiedad solo puede ser de hasta 60 días al año y que el gobierno considerará el alquiler de apartamentos de menos de un mes como «turístico», por lo que se requiere una licencia. También establece normas de control de calidad y se exigirá a los propietarios que informen a la autoridad local, y en ocasiones incluso a la policía, de la identidad de quienes alquilan sus propiedades. Algunos de estos requisitos mínimos se han diseñado, según el Gobierno de Baleares, para proteger al consumidor contra el fraude.

¿Qué se requiere para obtener una licencia para una propiedad de alquiler?

Para obtener una licencia para alquilar su propiedad comercialmente a turistas, debe proporcionar lo siguiente:

  • El inquilino tendrá derecho al uso de toda la propiedad por un período de no más de dos meses
  • El alquiler de habitaciones individuales no está permitido. No se puede alquilar una casa a varios clientes, cada uno con un contrato de alquiler individual, en cualquier momento.

Como propietario, también debe garantizar lo siguiente:

  • Un servicio de limpieza regular: la limpieza y la higiene general deben ser de buena calidad y se debe proporcionar un equipo de limpieza.
  • Provisto de ropa de cama, toallas, ropa de cocina y mantelería que se cambia regularmente.
  • Mantenimiento profesional de todos los equipos e instalaciones
  • Disposición de extintores con certificados de servicio actualizados
  • Proporcionar un contacto de oficina profesional durante la jornada laboral
  • Proporcione un punto para contacto de emergencia las 24 horas
  • La identificación de la propiedad debe ser clara con el nombre de la casa, el número, el número de parcela (según corresponda) y el nombre de la calle.

¿Qué pasará si no se siguen estas nuevas reglas? 

Según esta ley, el número de camas para turistas será limitado a 623.624 en las populares islas de Mallorca e Ibiza, de las cuales 435.707 están en Mallorca: 294.163 son hoteles.

Los propietarios que intenten alquilar propiedades sin licencia a los turistas podrían recibir una multa de hasta € 40,000 y las plataformas en línea no escaparán al castigo con una multa de hasta € 400,000 si no muestran el número de licencia.

¿Qué debo hacer si planeo alquilar mi propiedad en las Islas Baleares? 

Las solicitudes de licencia se han congelado durante los próximos 12 meses hasta que los gobiernos locales decidan en qué áreas se permitirán los alquileres vacacionales en las islas.

Por lo tanto, si actualmente planea alquilar su propiedad a turistas en las Islas Baleares, asegúrese de que ya cuenta con una licencia de alquiler o turismo existente. En el caso de alquileres a largo plazo, asegúrese de contar con un contrato de alquiler vigente para poder regir la relación entre usted y su inquilino y para prevenir problemas y disputas que ocurran en el futuro.

Cabe señalar que una vez que se emite una licencia, aún tendrá que volver a solicitar la renovación después de cinco años, esto no será automático.

La única forma en que puede alquilar una propiedad en las Islas Baleares SIN una licencia ahora será tener un arrendamiento que NO ES de tipo turístico, ya que no puede obtener una licencia para alquilar un departamento a los turistas si elige esta opción. Sin embargo, la propiedad puede ser alquilada NO TURÍSTICAMENTE, por un período de tiempo, al NO ofrecer y NO proporcionar ningún tipo de servicios. El contrato de arrendamiento estará sujeto a la Ley de arrendamiento, que le permite alquilar su propiedad por cualquier período de tiempo.

Si alquilo mi propiedad en arrendamiento no turístico, ¿qué implica esto y cómo puedo probar que no es un alquiler turístico?

Si está alquilando su propiedad por períodos cortos, posiblemente durante los meses de verano, los inspectores de turismo asumirán naturalmente que está realizando un alquiler turístico. Es posible que esté alquilando su propiedad a turistas, la palabra «turista» es una desafortunada coincidencia, por lo que para disipar esta suposición por parte de los inspectores, se recomienda tomar en consideración dos factores:

  1. Tener un contrato entre usted y su inquilino que demuestre que está sometiendo su arrendamiento a la Ley de Arrendamiento de España, incluyendo algunos criterios y dejando otros, y que describe lo que está haciendo cumpliendo con los términos y condiciones de la Ley de Arrendamiento.
  2. Preste atención cuidadosa y cercana a cómo publicita la propiedad. Una propiedad anunciada como una casa de vacaciones donde se ofrecen algunos servicios sin duda atraerá la atención del inspector de turismo y lo convencerá de que considere su propiedad como un alquiler turístico y, por lo tanto, requiere una licencia que, como ya comentamos, será ¡fuertemente multado por no tener una! Por lo tanto, para evitar que esto ocurra, los contratos y anuncios deben ser complementarios y estar en armonía entre ellos y NO deben hacer que su propiedad parezca un alquiler turístico.

 

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